2012年起起落落的市场行情，让楼市经过持续2年的调控,终于迎来行业基本面的转好。政策层面的基调从"遏制房价快速上涨"到鼓励刚需改善需求入市,从12年3月成交量开始恢复,逐步进入上行通道,销售规模再创新高,根据国家统计局数据显示,2012年全国商品房销售额达到6.45万亿,增长10%;市场的恢复减轻了房地产企业的压力,部分大型房企开发企业凭借着规模开发优势和产品标准化优势,千亿以上的超大型房企从万科1家,变成了3家,行业集中度进一步提升。总结来看,2012年是企业经历2年调控的阵痛后,完成了适应性改变。奠定了后期发展的基础,房地产行业告别了外部环境主导的历史,进入行业内部质变的时代。

部环境主导的历史,进入行业内部质变的时代

进入2013年,虽然存在行业的整体利润率有所下滑，地区之间以及城市之间分布不均的失衡等问题,但是也可以看到企业对于市场环境主导的依赖性已经下降；企业标准产品体系已经成立,营销去概念化,进入服务性阶段;企业发展大有大的规模优势,小有小的多元机会。行业发展的预期仍在,刚需改善的主流客群需求仍在。013年是是新一届政府周期的开始,也是房地产行业迎来意义深远的一年。

 宏观意义--经济发展进入中速发展期，城镇化推动是行业发展的政策基调

根据国家统计局数据显示,2012年全国国内生产总值51.93万亿元,按可比价格计算,比上年增长7.8%。 总量首次突破50万亿元,增速创13年最低。经济运行告别高速增速时期,进入中速增长阶段,消费有所提升,投资和出口出现疲软,经济结构转变正在前行。综合判断,2013年投资拉动经济发展的效果将不断弱化,经济发展存在不确定因素,中速发展是较为理想的状态,加速推动城镇化的政策性文件将对行业带来不断的消费需求,城市人口吸聚能力表现仍将突出.整个行业发展环境迎来温和发展期。

行业意义--高存量和新增使跑量周转仍是主流，多元化和利润率发展战略提高

根据国家统计局数据显示,2012年全国房地产开发投资71804亿元,比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%）,房地产开发企业房屋施工面积573418万平方米,比上年增长13.2%,房屋新开工面积177334万平方米,下降7.3%;房地产行业整体强势复苏,2013年,大部分城市量价将继续呈现上升趋势。同时也该看到,市场存量仍旧处于高位,同时不排除限购强化,房产税深化的储备政策调整,因此跑量周转仍是主流,2012年底土地市场中规模企业不断拿地,未来几年行业分化加剧,规模性企业将进一步扩大,同时由于核心城市的住宅用地规模减少,部分企业不得不加大商业办公和旅游地产,养老地产等物业的开发力度,多元化发展脚步加快,代建业务,旅游等产业地产均为企业发展的重点。展望2013年行业市场,需求释放,跑量周转推动市场量价走势提升,企业资金回笼,对高利润诉求增长推动企业利润型项目增加,商办等多元化运营发展战略将是重要扩张方向。

 客户意义--刚性需求释放主流不变,改善性产品不断入市,带动高端项目成交

根据国家统计局数据显示,2012年我国城镇居民人均总收入为26959元,城镇居民人均可支配收入24565元,名义同比增长12.6%,扣除价格因素实际增长9.6%。城市化的提高和收入增长都将刺激刚性需求的不断增加和释放。对于刚性客户而言,实际需求和“恐涨”心里,都将使得2013年上半年刚性需求市场有着较为集中的放量；而市场预期的改变将进一步在改善需求市场产生影响,从而带动投资需求的入市。但限购政策仍将发挥一定限制作用,中高端项目成交会比2012年一定好转。

总体来看,2013年是宏观环境进入中速稳定发展的一年；是企业多元化战略发展百花齐放的一年；是刚性、改善和投资客户需求强势释放的一年；是高周转跑量项目和高利润项目齐头并进的一年；是行业开发集中度提升，企业整合兼并又一轮发展的一年。2012年是代表着外部环境主导行业发展的结束,2013年意味着房地产行业进入内因发展占据主导作用的新时期的开始。